P4253716Hypotéku je možné využít nejen na pořízení nemovitosti, ale také na majetkové vypořádání společného jmění manželů nebo dědictví. Jak postupovat a jak získat hypotéku na vypořádání?

Běžnou účelovou hypotékou Češi nejčastěji financují vlastní bydlení. Peníze od banky tedy využívají například na koupi novostavby či starší nemovitosti, výstavbu nemovitosti nebo její rekonstrukci a modernizaci. Hypotéku je samozřejmě možné využít také na refinancování stávajícího úvěru na bydlení.

Hypotéka může být vhodným řešením i v situa­ci, kdy je nutné provést majetkové vypořádání. „K tomu nejčastěji dochází v případě majetkového vypořádání po rozvodu. Jeden z páru si sjedná hypotéku na vyplacení expartnera a získá nemovitost, která byla do rozvodu součástí společného jmění manželů. Pokud už manželé měli hypotéku na nemovitost, může být tato společná hypotéka po rozvodu převedena na jednoho z nich. Hypotéku je také možné využít na vypořádání majetkových podílů na nemovitosti spoludědiců,“ popsal možnosti využití hypotéky Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz. 

Vypořádání majetku po rozvodu
Při každém rozvodu je nutné řešit majetkové vypořádání manželů. Pokud nebylo upraveno rozdělení majetku a dluhů ještě před sňatkem v předmanželské smlouvě (např. byl smluven režim oddělených majetků, zúžení společného jmění o vybraný majetek), je součástí společného jmění manželů vše, co nabyl jeden z manželů nebo oba společně za dobu trvání manželství.

Do společného majetku se počítají jak nemovitosti, tak i veškeré finance a dluhy. Pokud jste si tedy v manželství společně pořídili například byt na hypotéku, spadá do SJM byt i nesplacená hypotéka.

Co nepatří do SJM
Rozdělení majetku při rozvodu nebývá vždy jednoduché. Aby nedocházelo ke zbytečným sporům, co je a není společným majetkem, uvádí zákon případy, kdy se majetek pořízený během manželství nestává společným jměním manželů. Kromě věcí určených pouze k osobní potřebě jednoho z manželů (např. oblečení, hygienické potřeby apod.) se do společného jmění nezapočítávají:

  • majetek nabytý dědictvím či darem (pozn. s výjimkou majetku výslovně určeného oběma manželům do SJM),
  • náhrada nemajetkové újmy na přirozených právech, kterou získal jeden z manželů (např. bolestné po dopravní nehodě),
  • náhrady za poškození, zničení či ztrátu výhradního majetku jednoho z manželů,
  • majetek nabytý jedním z manželů v souvislosti s jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví (např. manžel prodá motorku, která byla v jeho výlučném vlastnictví, a ze získaných peněz si pořídí novou).

Financování takového kroku
Při majetkovém vypořádání manželského páru jde v řadě případů o milióny. Obvykle je nutné vyřešit rozdělení společných nemovitostí, vybavení domácnosti, automobilů a řady dalších hmotných statků nabytých v době manželství. Bez nového úvěru se tedy mnozí neobejdou. Miroslav Majer z hyponamíru.cz k vypořádání podílů na nemovitosti dodal: „Pokud není nemovitost zatížena hypotékou a jeden z exmanželů nemá dostatek peněz na vyplacení podílu druhého, nabízí se jako ideální řešení nová hypotéka na majetkové vypořádání. Existují i alternativy k hypotéce na vypořádání. V případě nižších částek připadá v úvahu také například úvěr ze stavebního spoření či neúčelový úvěr.“ V situaci, kdy je nemovitost zatížena hypotékou, je možný převod hypotéky při rozvodu na jednoho z manželů.

Možnost pro nesezdané páry
Otázku vypořádání společného majetku mohou řešit také nesezdané páry. V tomto případě nevzniká společné jmění manželů a v okamžiku rozchodu může dojít k neshodám o rozdělení majetku.

Při pořízení společné nemovitosti je nejvhodnějším řešením spoluvlastnictví. Každý z partnerů si drží na bytu, domu či jiné nemovitosti určitý spoluvlastnický podíl – například jednu polovinu vlastní druh a druhou polovinu družka. Rozložení spoluvlastnických podílů může být samozřejmě i jiné, záleží na dohodě obou partnerů. Pokud má každý z partnerů na nemovitosti určitý spoluvlastnický podíl, lze si v případě rozchodu sjednat hypotéku a odkoupit příslušný podíl. Komplikací může být rozdílný pohled na cenu spoluvlastnického podílu. V tomto případě se vyplatí pozvat na pomoc nezávislého odhadce, který stanoví férovou tržní cenu nemovitosti.

Jak ji získat
Proces získání hypotéky na majetkové vypořádání se v zásadě neliší od sjednání hypotéky například na koupi nemovitosti. Žadatel o hypotéku sdělí bance výši požadované částky a také účel financování, tím je vypořádání spoluvlastnického podílu na nemovitosti. Dále je třeba dodat veškeré požadované informace k financované nemovitosti. Při schvalování hypotéky se banka vždy zajímá o bonitu žadatele. Pro získání potřebné výše úvěru je důležitá výše i zdroj pravidelného příjmu. Žadatel o hypotéku musí mít rovněž výbornou platební morálku a nesmí mít negativní záznamy v úvěrových registrech.

Banky se také musí při poskytování hypoték řídit limity úvěrových ukazatelů od České národní banky. V současné době je povinné pouze splnění limitu LTV (pozn. limity úvěrových ukazatelů DTI a DSTI jsou pouze doporučené). Pokud zájemce o hypotéku plánuje odkoupit například polovinu spoluvlastnického podílu (tzn. druhou již vlastní), neměl by mít se splněním limitu LTV problém. Pokud banka hypotéku schválí, jeden z exmanželů obdrží požadovanou částku a druhý získá zbývající podíl na nemovitosti.

V případě, že je již nemovitost zatížena společnou hypotékou, je řešením převzetí stávajícího úvěru a současně vyplacení druhého z exmanželů. U jaké banky požádat o převedení hypotéky? Je nutné vždy kontaktovat stávající banku a nejdříve ji informovat o úmyslu převzít hypotéku a vyvázat z ní bývalého manžela či manželku. Ten, kdo na sebe celou hypotéku přebírá, musí bance prokázat dostatečný příjem. Pokud jeden příjem na převzetí úvěru nestačí, může být řešením přizvání dalšího žadatele (např. rodiče nebo nového životního partnera).

(tz)